Budowa małego domu bez pozwolenia 70 m2

Od 3 stycznia 2022 r. można budować domy do 70 m2 bez pozwolenia. To ułatwienie, które zostało wprowadzone w ramach Polskiego Ładu. Dla kogo jest ono przeznaczone? Jakie wymogi muszą spełniać projekt oraz działka? Jak wyglądają wtedy formalności? W końcu, z jakim kosztem budowy domu do 70 m2 trzeba się liczyć? Sprawdziliśmy!

Dom do 70 m2 bez pozwolenia – podstawowe założenia programu

Program umożliwiający budowę domu jednorodzinnego do 70 m2 powierzchni zabudowy bez pozwolenia ma na celu uprościć procedury, a przez to przyspieszyć realizację planów budowlanych przez inwestorów. W ramach nowego programu budowa domu do 70 m2 powierzchni zabudowy jest możliwa bez:

• Konieczności otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę,
• Ustanowienia kierownika budowy, 
• Założenia i prowadzenia dziennika budowy.

Konieczne jest jedynie zgłoszenie budowy domu z projektem budowlano-architektonicznym spełniającym wymagania znajdujące się w przepisach. Wówczas organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może wyrazić sprzeciwu do zgłoszonej inwestycji. Z nowych przepisów mogą skorzystać wszystkie osoby – bez ograniczeń dotyczących wieku czy wymogu posiadania dzieci. Dom wznoszony w ramach programu musi być wykorzystywany do zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych.

Jakie projekty do 70 m2 kwalifikują się do budowy na nowych zasadach?

Budowa małego domu bez pozwolenia 70 m2 możliwa jest tylko wtedy, gdy wykorzysta się odpowiedni projekt. Projekt musi dotyczyć budynku o powierzchni zabudowy do 70 m2. Oznacza to, że dom nie musi mieć powierzchni użytkowej do 70 m2, lecz może być większy.

Dom wybudowany w ramach projektu może być maksymalnie dwukondygnacyjny. Za kondygnację uznaje się również poddasze użytkowe.

Przepisy wymagają, żeby budowany dom był budynkiem wolnostojącym.

Projekt domu musi także odpowiadać wymogom zawartym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jeżeli dana nieruchomość nie ma ustanowionego MPZP, konieczne jest wystąpienie o wydanie warunków zabudowy (WZ). Nowe przepisy wskazują, że WZ muszą być wydane w terminie do 21 dni.

Dom jednorodzinny do 70 m2 można wybudować na bazie projektów gotowych lub projektów indywidualnych. Należy pamiętać, że gotowe projekty domów wymagają adaptacji do działki. Projekty domów do 70 m2 można kupić w pracowniach architektonicznych, takich jak Archeton, Lipińscy, czy MGProjekt https://www.mgprojekt.com.pl/projekty-domow-do-70-m2

Na jakiej działce można zbudować dom 70 m2?

Aby budowa małego domu bez pozwolenia 70 m2 według nowych przepisów była możliwa, inwestor musi posiadać prawa do dysponowania działką na cele budowlane.

Według przepisów obszar oddziaływania domu musi mieścić się w granicach działki albo działek, na których jest on budowany. Konieczne jest między innymi przestrzeganie wymogów dotyczących odległości budynku od granic działki.

Można wybudować maksymalnie jeden dom o powierzchni zabudowy do 70 m2 na każde 500 m2 działki.

Budowa domu 70 m2 bez pozwolenia – jakich formalności należy dopełnić?

Przepisy wprowadzone przez Polski Ład upraszczają procedury związane z budową domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2.

Aby rozpocząć prace, konieczne jest zgłoszenie budowy wraz z projektem architektoniczno-budowlanym przez przekazanie kompletnej dokumentacji organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenie budowy domu do 70 m2 – dokumenty:

• Zgłoszenie budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego ze wskazaniem terminu rozpoczęcia robót budowlanych,
• Projekt architektoniczno-budowlany domu,
• Projekt zagospodarowania działki,
• Oświadczenie, że dom budowany jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
• Oświadczenie, że inwestor przejmuje na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową – dotyczy przypadku, gdy nie ustanawia się kierownika budowy,
• Oświadczenie, że przekazana dokumentacja jest kompletna.

Kompletną dokumentację należy złożyć do starostwa powiatowego lub urzędu miasta działającego na prawach powiatu.

Istnieje możliwość zgłoszenia budowy w formie elektronicznej z użyciem portalu e-Budownictwo.

Od razu po dokonaniu zgłoszenia budowa małego domu bez pozwolenia 70 m2 będzie możliwa do rozpoczęcia. To oznacza, że nie trzeba czekać na analizę dokumentów przez urząd.

Zalety i wady budowy domu 70 m2

Budowa domu 70 m2 – zalety:

• Uproszczona procedura – wymagane wyłącznie zgłoszenie budowy z projektem architektoniczno-budowlanym,
• Brak potrzeby zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy,
• Możliwość rozpoczęcia prac od razu po zgłoszeniu,
• Gotowe projekty domów spełniających wymogi programu udostępnione przez GUNB.

Budowa domu 70 m2 – wady:

• Ograniczenie dotyczące powierzchni zabudowy do 70 m2,
• Budowa musi być realizowana na własne potrzeby mieszkaniowe.

Koszt budowy domu 70 m2 – Polski Ład

Cena gotowego projektu domu 70 m2 wynosi od około 2500 zł do nawet ponad 6000 zł. Projekt trzeba też poddać adaptacji do działki – średni koszt to 2000 zł.

Koszty projektów indywidualnych rozpoczynają się od około 80 zł/m2 domu.

Szacowane koszty budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 wynoszą od około 180 tys. zł do ponad 400 tys. zł zależnie od wybranej technologii, materiałów, instalacji oraz systemu budowy (gospodarczy, zlecony).

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2021 poz. 1986).